Producție industrială – Piața proprietăților comerciale din România rămâne stabilă, cu ajustări limitate ale ratelor de capitalizare – Sinteza

Inflația ridicată și creșterea dobânzilor au accentuat gradul de precauție al băncilor în finanțarea sectorului imobiliar, dar cu toate acestea piața proprietăților comerciale din România rămâne stabilă, cu ajustări limitate ale ratelor de capitalizare, arată datele companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

În contextul în care în piețele din regiune creșterea randamentelor a fost mai pronunțată, se constată o diminuare a diferenței de yield între piața locală și piețele mai mature din Europa Centrală și de Est (CEE).

”În perioada 2020 – 2021, băncile centrale au injectat în economie sume record de bani, în paralel cu menținerea dobânzilor la niveluri foarte scăzute. 2022 a reprezentat o schimbare radicală a paradigmei, aducând o inflație semnificativă, creșterea dobânzilor și reducerea apetitului pentru investițiile mai puțin sigure. Sistemul bancar a fost afectat și a reacționat printr-o precauție crescută la domeniul imobiliar și o scădere a apetitului de finanțare. Cu toate acestea, piața imobiliară românească a rămas stabilă pe segmentul proprietăților comerciale, cu ajustări limitate ale ratelor de capitalizare care au început să se apropie de randamentele din Europa Centrala și de Est”, declară Bogdan Sergentu, Head of Valuation & Consultancy Cushman & Wakefield Echinox.

Imobiliarele comerciale, generatoare de venituri – clădiri de birouri, de retail și industriale – trec printr-o perioadă de recalibrare a prețurilor, spun reprezentanții companiei. Vânzătorii sunt reticenți în a vinde cu un anumit discount și tind să-și păstreze activele până când scade nivelul de incertitudine sau până în momentul în care intervine o vânzare forțată, ceea ce se întâmplă în cazuri limitate. Cumpărătorii, pe de altă parte, doresc ca în prețuri să se reflecte costurile de finanțare în creștere. Acest lucru determină o diferență semnificativă între cerere și ofertă, care tinde să reducă numărul de tranzacții. 

Polarizarea activelor imobiliare primare și secundare va continua, iar randamentele medii se așteaptă să crească mai mult decât cele ale proiectelor prime. “În acest context, pe termen scurt, ne așteptăm ca volumele de investiții să rămână moderate, având potențial de creștere în cea de-a doua parte a anului, odată ce ratele dobânzilor se stabilizează”, adaugă specialiștii de la Cushman & Wakefield Echinox. 

Pe parcursul anului trecut, randamentele proprietăților comerciale din România au crescut cu 25 puncte de bază în cazul clădirilor de birouri și a proiectelor de retail, ajungând la 6,75% pentru ambele clase de active, în timp ce pentru spațiile industriale și logistice ajustarea a fost de 15 puncte de bază, până la 7,15%.

Departamentul de evaluări al companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox a evaluat ȋn 2022 peste 400 de proprietăţi cu o valoare cumulată de 5,7 miliarde de euro. Pentru acest an, este estimată o creștere cu 15% a numărului de proprietăți evaluate.

În ceea ce privește segmentul clădirilor de birouri, acesta a continuat să înregistreze o rată de neocupare relativ ridicată, în timp ce proprietarii propun noi variante de ocupare precum birouri „all-inclusive” sau niveluri ridicate de flexibilitate în ceea ce privește suprafața ocupată sau perioada contractuală.