Producție industrială – Colliers: Nivel scăzut de tranzacții imobiliare în prima jumătate a lui 2023 – Sinteza

În primul semestru din 2023, nivelul investițiilor imobiliare din România a fost de 168 milioane de euro, aproape la jumătate comparativ cu nivelul anului trecut. Tranzacțiile în segmentul industrial și logistic au reprezentat aproximativ 36% din total, iar cele din segmentul birourilor circa 31%, potrivit raportului de piață al companiei de consultanță Colliers. 

Consultanții Colliers au estimat, încă de la începutul anului, că portofoliul de tranzacții va încetini în comparație cu anii excepționali 2021 și 2022, având în vedere mediul deja dificil de finalizare a tranzacțiilor: “Mai multe tranzacții mari se află în diverse stadii și ar putea fi încheiate în a doua parte a anului, ceea ce ar duce volumul total al anului la 500-600 de milioane de euro, aproximativ jumătate din cele 1,2 miliarde de euro înregistrate anul trecut.” 

Cea mai mare tranzacție a anului a fost tranzacția de tip sale-and-leaseback (vânzare și reînchiriere) a depozitelor FM Logistic, un operator 3PL, cu un portofoliu de aproximativ 100.000 mp în mai multe orașe, cumpărat de către CTP, liderul pieței locale de spații industriale și logistice. Valoarea nu a fost făcută publică, însă a fost estimată în jurul nivelului de 60 de milioane de euro. 

Consultanții Colliers menționează că încheierea de tranzacții cu spații industriale este îngreunată preponderent de lipsa activelor disponibile la vânzare, în condițiile în care majoritatea dezvoltatorilor tind să fie proprietari pe termen lung. În ceea ce privește nivelul tranzacțiilor, numai această tranzacție din categoria industrială a reprezentat aproximativ 36% din volumul total înregistrat în primul semestru. 

Birourile au rămas, de asemenea, o clasă importantă de active, atrăgând tranzacții care reprezintă 31% din volumul total în prima jumătate a lui 2023, în timp ce retailul a generat aproximativ 23% din rulaj, iar hotelurile – aproape 11%.

„Discrepanța dintre așteptările cumpărătorilor și cele ale vânzătorilor este, cu siguranță, mai mare decât a fost în trecutul recent. Principalele puncte sensibile în acest caz sunt, bineînțeles, ratele dobânzilor crescute semnificativ față de anii trecuți. Într-o notă mai pozitivă, observăm în continuare un interes notabil pentru activele locale, inclusiv din partea unor potențiale nume noi, deși, poate spre deosebire de anii precedenți, mai puține dintre aceste solicitări ajung în etape mai avansate”, explică Anca Merdescu, Director Investment & Debt Advisory la Colliers.

Creșterea constantă a chiriilor, influențată în principal de rata inflației, dar, în cazul spațiilor industriale, și de tranziția către o piață a proprietarilor, a contribuit într-o anumită măsură la limitarea presiunilor de creștere a randamentelor. Cu un cost de finanțare all-in de peste 5,5% în regiunea ECE, costul banilor este cel mai relevant aspect în contextul creșterii randamentelor. Asta deoarece băncile românești rămân deschise la finanțarea tranzacțiilor, în măsura în care cumpărătorul se simte confortabil cu aceste rate. În alta ordine de idei, consultanții Colliers observă o preferință clară pentru activele de o calitate superioară, care generează și care sunt aliniate la standardele ESG.

La nivelul Europei Centrale și de Est (Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia, România și Slovacia), în prima jumătate a lui 2023, volumul total al investițiilor a scăzut de aproximativ trei ori, până la 2 miliarde de euro. În același timp, volumul total al investițiilor pentru întregul an este estimat la 5 miliarde de euro, ceea ce reprezintă unul dintre cele mai slabe rezultate din ultimii 10 ani și, de asemenea, mai puțin de jumătate din media ultimilor 5 ani, de aproximativ 12 miliarde de euro.