Imobiliare – Proprietățile din Dubai: tranzacții și prețuri în creștere. Riscuri? – Sinteza

Mirajul investițiilor imobiliare în străinătate prinde în mreje tot mai mulți români, care au lăsat în urmă Poiana Brașov și Mamaia, și își îndreaptă privirea spre Dubai, Miami și riviera franceză sau cea spaniolă. 

Chiar dacă nu există o estimare a numărului de români care au investit, până acum, în imobiliarele din Dubai, cifrele variind de la o agenție imobiliară la alta, conform evidențelor oficiale ale Dubai Land Department, în primele șase luni ale anului 2023, s-au înregistrat pe această piață un total de 61.021 de tranzacții, cu o valoare cumulată de 44,94 miliarde de euro. 

Casiana Dușa, avocat cu specializare în drept islamic și partener al firmei de evaluări NAI România & Moldova, punctează pentru Forbes că piața imobiliară din Dubai a fost dintotdeauna atractivă pentru europeni și în special pentru români, existând chiar o “frenezie” a proiectelor off-plan de lux în ultimii trei ani. 

„Cu planuri de plată avantajoase și randamente unice, cumpărătorii români s-au clasat în top 10 al investitorilor din Dubai, conform raportului Better Homes pentru trimestrul 3 al anului 2022”, spune Casiana Dușa.

Totuși, interesul românilor a scăzut, conform aceluiași raport, pentru începutul lui 2023, fapt care reflectă „o ponderare a impulsivității de afaceri și o conștientizare a importanței pe care evaluarea judicioasă prealabilă a investiției o are pe termen lung”. 

Așadar, de ce atrage piața din Dubai? „Aparent, recuperarea investiției în Dubai este mult mai rapidă decât în România, iar facilitățile de lux și performanța proprietăților sunt atuuri întâlnite mai rar la noi ori cel puțin nu la același nivel”, explică reprezentanta NAI. Mai mult, pe tot parcursul anului, în Dubai există un rulaj foarte mare de chiriași, de la turiști, la oameni de afaceri sau rezidenți. 

Însă ea avertizează că toate aceste oportunități sunt valabile doar în ipoteza proiectelor contractate prin tranzacții „inteligente”, încheiate după verificarea detaliilor tehnice și juridice, precum și verificarea criteriilor cheie de evaluare: locație, analiză și diagnostic juridic, calitatea construcției, facilități și servicii, accesibilitate și conexiuni, potențialul de creștere a valorii în timp. „Lipsa prudenței poate duce în timp la pierderi financiare colosale și la riscuri proporționale”, spune Casiana Dușa, care spune că tarifele practicate de NAI pentru un serviciu complet de analiză a riscurilor variază între 5.000 și 10.000 de euro.

Proprietățile din Dubai se vând și la prețuri de sub 150.000 de euro, însă, în opinia sa, investițiile cu adevărat rentabile pornesc în realitate de la 200.000 euro: „Proiectele noi de lux au prețuri la apartamente de două camere pornind de la 400.000 – 450.000 de euro, iar randamentul la închirierea pe termen lung este aprox. 8-10%. Cele mai profitabile achiziții sunt studiourile (echivalentul garsonierei) și 1BHK (echivalentul apartamentelor cu două camere) în zone precum Downtown, Business Bay, Jumeirah Beach Residence, Dubai Marina, Palm Jumeirah. La închirierea pe termen scurt, randamentul poate crește chiar și la 12% pe an, în mod realist, cu mențiunea că procente mai mari se pot obține doar cu titlu de excepție”.

Din experiența sa, și portretul românului care investește în Dubai a evoluat în timp. Astfel, dacă inițial se vindeau masiv proiecte off-plan cu termen de finalizare în 5-7 ani doar pe baza unor broșuri și a unor randamente de neratat, în ultima perioadă românii au realizat că nu tot ce strălucește este aur, și apelează la consultanță înainte de plasarea unor fonduri în baza promovării agenților imobiliari, care au ca scop primordial efectuarea cât mai multor tranzacții pentru comision. 

În ultima perioadă, cumpărătorii de imobiliare au început să analizeze piața, zonele și evoluția viitoare înainte de achiziție. „Sunt mulți investitori care au ales varianta achiziției unor proiecte de lux, de calitate, pe care le-au putut viziona pe teren, proaspăt finalizate în plin centru, pe care au plătit 450.000 – 500.000 de euro, dar pe care le pot exploata imediat. Alți investitori au ales varianta de creditare (ce poate fi valabilă până la 50% din preț), cu condiția unor fonduri nete lunare de peste 6.000 euro pentru self-employed, variantă în care practic, au plătit din fonduri proprii 200.000 – 250.000 euro, iar restul cu credit, ceea ce înseamnă că, în linii mari, rata la bancă se plătește singură cu venitul din chirii”, spune Casiana Dușa.

Ea menționează totuși că există câteva riscuri care trebuie luate în considerare la astfel de achiziții. Un exemplu este acela în care valoarea proprietății stagnează sau ritmul de creștere este mult sub nivelul promis de agenții imobiliari, care promovează doar scenariile ideale legate de achiziție. 

„De exemplu, un cunoscut complex rezidențial din zona Safa Park / Business Bay a fost lansat în martie 2022, iar construcția a început oficial în iunie 2022, cu data estimată pentru finalizare în decembrie 2025. În prezent, adică la aproximativ 1 an de la începerea construcției, evoluția conform evidențelor oficiale de pe portalul Mashrooi (Project Status) al Dubai Land Department este de doar 6%”, afirmă avocata de la NAI.

Un alt risc este acela ca randamentul la închiriere să fie mult sub nivelul promis, iar recuperarea investiției să nu se facă nici pe departe în 6-8 ani. Astfel, dacă cele mai bune randamente se găsesc la proprietățile tip studio și la apartamentele cu două camere, care se vând rapid, la cele cu trei camere, „randamentele coboară de regulă sub 8%”. Aceste tipuri de apartamente sunt totuși promovate de agenții imobiliari la randamente ideale, rareori la valorile realiste de piață. 

Un alt aspect se referă la companiile de property management, care pot exploata proprietatea în mod abuziv. Cu toate că, de obicei, venitul lunar provenit din închiriere pe termen scurt este mai mare decât cel la închiriere pe termen lung, există situații în care paradigma se schimbă. 

„La închirierea pe termen scurt, companiile de vacation home rental distribuie proprietarilor un procent lunar din încasările declarate după deducerea cheltuielilor și a comisionului lor. Totuși, acest ultim scenariu vine la pachet cu riscuri majore: pe o parte, cel al nivelului variabil al venitului ce poate scădea până la zero în extrasezon (pentru mai bine de 5 luni, atunci când sunt temperaturi foarte ridicate în Dubai) și pe de altă parte, cel al contractelor abuzive propuse de operatorii de proprietăți, situații care în practică pot duce chiar la obligarea proprietarilor să accepte un nivel de profit derizoriu, aceștia neavând mijloc contractual de atragere a răspunderii operatorilor”, punctează Casiana Dușa.

Nu în ultimul rând, necunoașterea legislației și a cutumei locale poate duce la riscuri financiare majore. „În cazul unei achiziții off-plan, doar cu plata taxei de rezervare, majoritatea cumpărătorilor nu sunt la curent cu faptul că proprietatea se poate revinde doar după plata unui anumit procent din preț, că dezvoltatorul poate întârzia finalizarea proiectului o anumită perioadă fără penalizări, ce fel de schimbări se pot efectua în structura/materialele imobilului, răspunderea în caz de neplată, care este taxa anuală de administrare a proprietății, exonerarea de răspundere” (C.D.). 

Astfel, riscul luării unei decizii pripite este major, iar investitorii se pot trezi în situația blocării fondurilor ca urmare a unei tranzacții ale cărei condiții juridice și restricții nu sunt compatibile cu scopul investițional. 

În condițiile în care bogații României caută oportunități valoroase pentru investiții, imobiliarele promit să aibă cele mai mici riscuri. Sunt multe agenții în România care oferă proprietăți în Dubai. Anul trecut, Alexandru Manea, fondatorul ANG Luxury Properties, spunea că va deschide un birou în Dubai și că intenționează să se extindă și pe piața de real estate din SUA, în principal la Miami și New York.

Iar vânzările din Dubai au continuat să duduie anul trecut. Potrivit Zawya.com, valoarea acestora a depășit 136,12 miliarde de dolari în 2022. Au fost realizate 122.658 de tranzacții, o creștere cu 44,7% față de 2021. 

Cel mai recent raport al CBRE arată că, în luna mai 2023, pe piața rezidențială din Dubai s-au înregistrat 10.934 de tranzacții, evidențiind o creștere de 76,6% față de anul precedent.

Prețurile medii ale apartamentelor au crescut cu 15,9% în acest an, până în mai, iar prețurile medii ale vilelor cu 16% în aceeași perioadă. Și chiriile medii în Dubai au crescut cu 24,2%. Se estimează că nivelurile puternice ale cererii vor continua să susțină creșterea prețurilor.

Cu cel mai înalt bloc turn din lume și cu insulele sale artificiale, Dubai țintește noi obiective: un plan economic pe 10 ani urmărește să dubleze dimensiunea economiei și clasarea orașului ca unul dintre primele patru centre financiare globale. De asemenea, se dorește mărirea plajelor sale publice la 105 km de la 21 km, până în 2040, și reînvierea insulei Palm Jebel Ali, abandonată în urma crizei financiare din 2008. 

Numărul turiștilor a ajuns aproape de nivelul din 2019, populația a crescut și ea la peste 3,55 milioane în 2022, dar, cu atâtea proprietăți de milioane de dolari cumpărate în principal de englezi, indieni și ruși, sunt temeri că orașul ar putea deveni prea scump pentru cei care locuiesc acolo. Cum va reuși Dubai să se asigure că creșterea sa este sustenabilă, nu speculativă?