FacebookTwitterLinkedIn

Rata de neocupare a birourilor moderne, construite în ultimii 10 ani în București, se situa la aproximativ 10% la jumătatea lui 2022, față de aproape 18% pentru clădirile care au fost livrate până în 2012, spune cea mai recentă analiză a Colliers.

Coroborat cu o rezervă redusă de proiecte pentru următorii ani, acest context ar putea duce la constrângeri semnificative în ceea ce privește oferta, în cazul în care cererea va crește, potrivit experților de la Colliers.

Cererea anualizată de spații de birouri a revenit în mod oficial la intensitatea de dinaintea pandemiei, înregistrând nivelurile din 2019, dar încă există multe provocări în perspectivă, din cauza creșterii costurilor de finanțare și a incertitudinii economice generale. După doi ani și jumătate de la debutul pandemiei, consultanții Colliers subliniază faptul că este clar că schimbarea pe piața forței de muncă în direcția modelului de lucru hibrid sau de la distanță este permanentă. Cele mai multe companii par să fi adoptat un model de lucru hibrid, cu o distribuție echilibrată între munca la distanță și cea la birou. În acest moment, prezența angajaților în birouri rareori trece de 40-50%, în comparație cu nivelurile de dinainte de pandemie.

„În București, din cauza unor blocaje administrative, este posibil ca, în următorii ani, oferta de închiriere să rămână scăzută. În cazul terenurilor fără zonare, este probabil ca progresele înregistrate în obținerea autorizațiilor să fie limitate. În consecință, sentimentul se schimbă spre o piață a proprietarilor, în special în locațiile centrale”, explică Silviu Pop, Director CEE & Romania Research la Colliers.

Stocul modern de birouri din București a ajuns la 3,27 de milioane mp la jumătatea lui 2022, aproximativ jumătate din piață fiind formată din clădiri mai vechi de 10 ani, iar restul fiind livrate începând cu 2012, potrivit unui raportul publicat recent de Colliers. Se estimează că în acest an ar putea fi livrați aproximativ 130.000 mp de spații de birouri noi și moderne, cu un total de aproximativ 360.000 mp pentru perioada 2022-2024, deși calendarul din 2024 ar putea fi amânat.

În prezent, pe piață se configurează două scenarii total opuse: dacă cererea de închiriere pentru birourile din București se menține într-un ritm susținut (sau chiar accelerează puțin), se va vedea cu ușurință că stocul de birouri high-end, cu adevărat moderne, devine insuficient, înclinând piața spre una a proprietarilor. 

Scenariul opus ar putea fi asociat fie cu o încetinire economică, fie cu un număr mai mare de companii care își vor reduce spațiul de birouri pe fondul unei activități hibride, ceea ce ar avea un impact negativ asupra ocupării și ar diminua efectul ciclului de activitate redus. Oricum ar fi, calitatea rămâne o prioritate de top pentru majoritatea companiilor care caută să închirieze birouri.

„Toate clădirile de birouri livrate începând cu anul 2017, adică 31% din stocul modern de birouri din capitală, sunt certificate LEED și BREEAM, rata de neocupare pentru aceste spații de birouri clasa A fiind în medie de aproximativ 11%, iar chiriile sunt cuprinse între 17 și 19 euro pe metru pătrat. Decalajul la nivel de chirie dintre clădirile mai vechi și cele mai noi, situate la fel de bine, se va menține și se va accentua, deoarece costurile de investiții nu pot compensa în totalitate avantajele pe care le au acestea din urmă”, spune Victor Coșconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Consultanții Colliers observă creșteri ale chiriilor, în special pentru clădirile nou construite. În plus, aceștia se așteaptă să vadă o creștere a prețurilor în general, ca urmare a inflației.

O altă realitate de business în regiunea ECE-15 este că și cheltuielile de investiții pentru lucrările de amenajare au devenit din ce în ce mai greu de prevăzut și de planificat. 

Astfel, în primele două trimestre ale anului, prețurile materialelor de construcții au crescut cu 30% față de aceeași perioadă a anului trecut și variază semnificativ în funcție de categoria de materiale. Acest lucru face ca estimarea costului de amenajare sau de rearanjare a spațiilor să fie foarte dificilă. Este posibil ca această tendință să se mențină, dacă nu chiar să se accentueze, din cauza creșterii prețurilor la gaz, electricitate și cu forță de muncă și a lipsei de muncitori calificați pe piață.