22 C
București
luni, iulie 22, 2024

Banking & Servicii financiare – Investiții în REIT-uri: Cum să joci în Liga Imobiliarelor ”de pe margine” – Sinteza

3 min read (textul complet), articol clasificat de Robotul Minerva ca: Profilare

Creați-vă propriul

dashboard de știri

informația - cheie, 24/7

100+

FLUXURI

Free

Parcurgi informația mai rapid!

Acoperi top 100 surse externe!

Publicat de

Articole din aceeași sursa

- Advertisement -cresterea vanzarilor

Sumarizare automata

Aceste vehicule de investiții oferă, de asemenea, potențialul de apreciere a capitalului acțiunilor (și o potențială expunere la volatilitatea pieței bursiere), venituri sub formă de dividende și, de asemenea, avantajul de a obține expunere la proprietățile imobiliare subiacente, care, în perioadele inflaționiste, au avut tendința de a crește în valoare.

REIT-urile, care sunt companii care dețin și exploatează proprietăți imobiliare generatoare de venituri, au scăzut cu 8,3% în cele două săptămâni care au urmat prăbușirii Silicon Valley Bank, pe 10 martie, conform indicelui MSCI U.S. REIT Index.

După un an 2022 dificil, urmat de falimentul mai multor bănci din SUA, ceea ce a reprezentat un alt obstacol, pentru că băncile sunt creditori pentru proprietățile imobiliare comerciale, experții consideră că REIT-urile, care se tranzacționează acum la un discount de 25% până la 30% față de valoarea activelor nete (NAV), pot oferi un punct de intrare atractiv pentru investitori, la confluența dintre fundamentele pozitive și evaluările reduse.

În ultimii 25 de ani, fondurile de investiții imobiliare (REIT) au devenit o modalitate populară prin care investitorii de toate felurile acceseazăobțin acces la piața imobiliară. Randamentele puternice pe termen lung, combinate cu alte caracteristici cheie ale investițiilor, cum ar fi lichiditatea, randamentul ridicat al dividendelor și potențialul lor de a îmbunătăți diversificarea și de a contracara inflația, au sporit atractivitatea REIT-urilor.

Cu toate că proprietățile imobiliare reprezintă un activ tangibil, acestea sunt lipsite de lichiditate și nu sunt ușor accesibile pentru toată lumea. O alternativă de luat în considerare este reprezentată de fondurile de investiții imobiliare, care sunt investiții mai lichide și pot fi cumpărate și vândute mai ușor. Însă, acestea pot fi, deopotrivă, vulnerabile la anumiți factori economici și fundamentali, detaliați mai jos.

De ce REIT-uri?

Din punct de vedere istoric, REIT-urile s-au dovedit a fi un bun instrument de hedging împotriva inflației, deoarece chiriile, în special închirierii spațiilor comerciale termen lung, se ajustează atunci când inflația crește.

De asemenea, fondurile de investiții imobiliare pot beneficia de pe urma unei inflații mai mari, deoarece, în astfel de perioade, capacitatea concurenților de a construi noi spații este oarecum limitată. Costurile asociate construirii unor noi proprietăți cresc enorm, odată cu prețurile mai mari pentru terenuri, materiale și forță de muncă. Iată de ce inflația poate fi un aspect pozitiv pentru proprietățile imobiliare care au fost deja construite.

Cele mai multe REIT-uri sunt listate la bursă și permit investitorilor să obțină dividende din proprietăți imobiliare, fără ca aceștia să fie nevoiți să cumpere sau să dețină astfel de bunuri. Aceste vehicule de investiții oferă, de asemenea, potențialul de apreciere a capitalului acțiunilor (și o potențială expunere la volatilitatea pieței bursiere), venituri sub formă de dividende și, de asemenea, avantajul de a obține expunere la proprietățile imobiliare subiacente, care, în perioadele inflaționiste, au avut tendința de a crește în valoare.

Deși, în general, REIT-urile pot fi atractive, oferind randamente solide pe termen lung, pe fondul creșterii dobânzilor, mai ales în contextul actual, potențialii investitori trebuie să înțeleagă că nu toate REIT-urile sunt la fel de atractive. Fondurile de investiții imobiliare se specializează, de obicei, pe anumite tipuri de proprietăți, cum ar fi clădirile rezidențiale sau de apartamente, iar anumite circumstanțe economice, cum a fost cazul pandemiei COVID, au capacitatea de a influența trendurile în beneficiul unor tipuri de proprietăți și în defavoarea altora.

De exemplu, prăbușirea recentă a Silicon Valley Bank a avut un efect în lanț asupra valorii trusturilor de investiții imobiliare. REIT-urile, care sunt companii care dețin și exploatează proprietăți imobiliare generatoare de venituri, au scăzut cu 8,3% în cele două săptămâni care au urmat prăbușirii Silicon Valley Bank, pe 10 martie, conform indicelui MSCI U.S. REIT Index. Performanța REIT-urilor destinate clădirilor de birouri a fost și mai proastă. SL Green Realty și Boston Properties, două mari REIT-uri din acest segment, au scăzut cu 33% și, respectiv, 18%, în aceeași perioadă.

REIT-uri Globale pentru a învinge inflația

REIT-urile tind să aibă performanțe bune în perioadele inflaționiste din câteva motive esențiale. Primul este cererea mai mare determinată de creșterea economică. Inflația apare, de regulă, în perioadele de creștere economică ridicată, care vine la pachet cu o cerere mai mare pentru proprietăți.

Un mod practic de a măsura protecția împotriva inflației oferită de REIT-uri este prin compararea directă a creșterii dividendelor REIT-urilor cu rata inflației. În 18 din ultimii 20 de ani, creșterile dividendelor REIT-urilor au depășit inflația din SUA, măsurată cu ajutorul indicelui prețurilor de consum.

În mod normal, în contractele de închiriere a spațiilor comerciale sunt prevăzute creșteri anuale ale chiriilor în funcție de inflație. Anumite clase de active pot reacționa și mai rapid. Spre exemplu, spațiile de depozitare își stabilesc, de regulă, tarifele lunar, săptămânal sau chiar zilnic, ceea ce înseamnă că pot reacționa foarte rapid la inflație.

Dar inflația este însoțită de riscul de creștere a dobânzilor din partea băncilor centrale, ceea ce poate avea un impact negativ asupra anumitor clase de active, cum ar fi REIT-urile. Nu putem uita, cel puțin în cazul REIT-urilor listate la bursă, că acestea sunt tranzacționate ca și acțiunile la bursa de valori. Pe măsură ce ratele dobânzilor cresc, acestea pot deprima prețul REIT-urilor. Astfel, în timp ce dividendele pot crește odată cu ratele dobânzilor, prețul REIT-urilor tranzacționate public poate scădea. Acesta este motivul pentru care un portofoliu global diversificat poate fi atât de util pentru un investitor în REIT. O combinație variată de clase de active și zone geografice cu condiții de piață diferite poate compensa o parte din expunerea la risc la care ar putea fi supus un anumit segment sau o anumită piață imobiliară.

Vor străluci REIT-urile pe măsură ce inflația se temperează și ciclul de majorare a dobânzilor se apropie de sfârșit?

Având în vedere că inflația începe în sfârșit să se domolească, iar băncile centrale încep să calce pedala de frână în ceea ce privește majorarea dobânzilor, investitorii par sa-și reîndreapte atenția către fondurile de investiții imobiliare (REIT).

După un an 2022 dificil, urmat de falimentul mai multor bănci din SUA, ceea ce a reprezentat un alt obstacol, pentru că băncile sunt creditori pentru proprietățile imobiliare comerciale, experții consideră că REIT-urile, care se tranzacționează acum la un discount de 25% până la 30% față de valoarea activelor nete (NAV), pot oferi un punct de intrare atractiv pentru investitori, la confluența dintre fundamentele pozitive și evaluările reduse.

REIT-urile au tendința de a obține performanțe superioare atunci când ratele dobânzilor sunt în scădere. Din punct de vedere istoric, atunci când Fed a încetat să majoreze ratele pe parcursul ultimelor patru cicluri, REIT-urile au avut tendința de a înregistra performanțe superioare după încheierea ciclului de majorare a ratelor. În egală măsură, dobânzile mai mici tind să crească valoarea proprietăților și să scadă costurile de împrumut pentru REIT-uri. Mai mult decât atât, dobânzile mai mici fac mai atractive randamentele relativ ridicate ale dividendelor generate de REIT-uri, sporind astfel atractivitatea acestora pentru investitorii orientați spre venituri.

REIT-urile dețin sau administrează proprietăți imobiliare generatoare de venituri, în mod normal prin investiții directe în proprietăți sau în ipoteci pe respectivele proprietăți. Fiscul din SUA obligă REIT-urile să plătească acționarilor 90% din venitul lor impozabil. Acest lucru se traduce, de obicei, prin dividende mult mai mari decât media acțiunilor din S&P 500. Investitorii pot alege, de asemenea, să utilizeze un Plan de Reinvestire a Dividendelor (DRIP), care reinvestește automat dividendele primite în acțiuni suplimentare.

Cum alegi cele mai bune acțiuni REIT

Investitorii inteligenți încearcă să își dezvolte propriul proces de selecție a REIT-urilor care se potrivesc cu obiectivele și toleranța lor la risc. Mulți investitori în REIT-uri își selectează opțiunile în funcție de tipul de REIT, modelul de business, istoricul dividendelor, nivelul veniturilor și fluxul de numerar vs gradul de îndatorare.

În calitate de ivestitor este imperios necesar să înțelegi cum obține un REIT profit și care sunt perspectivele de creștere a veniturilor în viitor. Analizează profilul chiriașilor REIT-ului, durata medie a contractelor de închiriere și perspectivele de ocupare. De asemenea, citește rapoartele anuale și alte documente pentru a înțelege strategia de creștere și de achiziții ale REIT-ului.

Cele mai bune REIT-uri au un istoric solid de plată și de creștere a dividendelor. Creșterile de dividende sunt benefice pentru valoarea ta netă. Mai mult decât atât, creșterile de dividende arată că REIT-ul nu stagnează. Cu toate acestea, creșterea durabilă și sustenabilă a dividendelor pe termen lung presupune o creștere a business-ului care să o susțină. Cumpărarea unor acțiuni ale REIT-urilor fără o analiză a fundamentelor doar pentru că plătesc dividende atractive ar putea să nu fie o abordare sustenabilă pe termen lung. Pentru că un dividend bun nu poate compensa o acțiune cu performanțe slabe. De asemenea, ar putea fi util să se înțeleagă modul în care REIT utilizează datoriile cu rată fixă față de cele cu rată variabilă, precum și maturitatea medie a împrumuturilor sale cu rată fixă.

În concluzie

Abordarea investițiilor în REIT-uri depinde de tipologia de investitor. Unii investitori ar putea dori să investească într-un fond tranzacționat la bursă sau într-un fond mutual care urmărește un indice REIT extins pe termen lung, în timp ce alții caută oportunități speculative.

Indiferent de categoria din care face parte, înainte de a investi, fiecare persoană ar trebui să se documenteze temeinic și să își evalueze propriul apetit pentru risc și experiența în materie de investiții. În ciuda faptului că REIT-urile au dat dovadă de reziliență și de încasări mari din chirii în timpul pandemiei, acestea pot veni la pachet cu riscuri în perioadele de creștere a dobânzilor sau recesiune economică.

Mai sus regasiți o reprezentare vizuală a conținutului articolului, o clasificare automată și un sumar al acestuia! Preluarea informațiilor urmăreste promovarea și facilitarea accesului la informație, cu respectarea drepturilor de proprietate intelectuală, conform cu termenii și condițiile sursei (www.capital.ro).

Accesați aici articolul integral !

Fluxuri de știri

Articole recomandate

- Advertisement -dezvoltare afacere

Ultimele articole

Alege-ți fluxurile de informații!

Gratis!

 + Promovează-ți compania și oferta sa!